شرط اثرگذاری سود بانکی بر بازار مسکن - تجربه جهانی سود بانکی و نظرات مختلف کاهش سود بانکی - 2 اسفند 94
براساس تازه‌ترین مصوبه شورای پول و اعتبار، از دیروز نرخ سود سپردههای بانکی از 20درصد به 18درصد کاهش یافت، این تصمیم درحالی اجرایی شد که در اردیبهشت ماه سال جاری نیز شاهد کاهش 2درصدی نرخ سود بانکی بودیم ؛
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از تعادل ، حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی یکی از موافقان کاهش 2درصدی نرخ سود سپردههای بانکی است و می‌گوید: وزارت راه‌وشهرسازی کاهش نرخ سود بانکی را اقدام مثبتی می‌داند و از این کاهش سود استقبال می‌کند اما این رقم را برای بازگشت رونق به بازار مسکن کافی نمی‌داند. مظاهریان در گفت‌وگو با پایگاه خبری وزارت راه‌وشهرسازی می‌افزاید: وزارت راه‌وشهرسازی انتظار کاهش رقم بیشتری را دارد و پیشنهاد می‌کند که سود بانکی بین ۱۲ تا ۱۴درصد باشد.
وی همچنین درباره لیزینگ مسکن اظهار می‌کند: آیین‌نامه لیزینگ مسکن توسط بانک مرکزی نوشته شده و در صف تصویب شورای پول و اعتبار قرار گرفته است و باید منتظر باشیم تا در جلسه این هفته شورای پول و اعتبار بررسی، تصویب و ابلاغ شود.
علاوه بر استقبال معاون وزیر راه‌وشهرسازی از کاهش مجدد نرخ سود بانکی و نظر مثبت وزارتخانه متبوعش، رییس انجمن صنفی کارفرمایی انبوه‌سازان مسکن تهران به‌عنوان فعال بخش خصوصی مسکن نیز از این اقدام اخیر شورای پول و اعتبار حمایت می‌کند. حسن محتشم درباره کاهش 2درصدی نرخ سود بانکی می‌گوید: کاهش نرخ سود بانکی موجب ورود نقدینگی به کل اقتصاد می‌شود و بازار مسکن هم از این موضوع بی‌نصیب نخواهد ماند.
وی در گفت‌وگویی درباره تاثیر کاهش نرخ سود بانکی در رونق بخش مسکن اظهار می‌کند: زمانی که نرخ سود بانکی افزایش می‌یابد، برخی سرمایه‌داران ترجیح می‌دهند به علت ریسک بالا در بازار، سرمایه خود را در بانکها سپرده‌گذاری کنند، اما زمانی که نرخ سود بانکی کاهش می‌یابد برخی سرمایه‌داران تلاش می‌کنند سرمایه خود را صرف تولید و کسب‌وکار کنند و همین موضوع می‌تواند تولید و ساختوساز مسکن را افزایش دهد. محتشم اضافه می‌کند: زمانی که سرمایه‌ها وارد بخش کلان اقتصاد کشور می‌شوند، بخش مسکن هم از این سرمایه‌ها بهره می‌برد اما متاسفانه هنوز بخش مسکن در رکود به سر می‌برد.
رییس انجمن صنفی کارفرمایی انبوه‌سازان مسکن استان تهران بااشاره به اینکه همواره در اواخر سال نقل و انتقال مسکن تاحدودی رونق میگیرد، می‌گوید: همواره برخی متقاضیان مسکن برای اینکه از تورم سال آینده در امان باشند، اقدام به خرید مسکن در اواخر سال می‌کنند. به گفته وی اکنون تاحدودی واحدهای مسکونی کوچک با قیمت متوسط رونق دارند. محتشم تصریح می‌کند: تا زمانی که شاهد آثار برجام نباشیم و پول‌های بلوکه شده آزاد نشود و سرمایه‌گذاری خارجی در اقتصاد کلان رخ ندهد، بعید است که بخش مسکن رونق بگیرد. وی همچنین بااشاره به 2مانع اصلی در رونق بازار مسکن می‌گوید: از دلایل رکود ساختوساز باید به فروش نرفتن واحدهای مسکونی ساخته شده و ناامید شدن سازندگان غیرحرفه‌یی از رونق بازار مسکن اشاره کرد. این فعال حوزه مسکن می‌افزاید: زمانی که محدودیت‌هایی در ساختوساز برج‌ها اعمال می‌شود، ساختوساز نیز کاهش می‌یابد و این کاهش ساختوساز و عرضه به‌طور قطع به رشد قیمت مسکن در آینده منجر می‌شود.
تاثیر تثبیت نرخ سود بر افزایش نرخ اجاره
اگرچه فعالان بخش خصوصی و دولتی معتقدند که کاهش نرخ سود بانکی در بازار مسکن موثر است اما محمدرضا فرهادی‌پور کارشناس ارشد اقتصاد مسکن می‌گوید: به نظر نمی‌رسد که این کاهش در کوتاه‌مدت تاثیری داشته و بازار مسکن شاهد تحولی اساسی باشد. وی می‌افزاید: به این دلیل که تغییر نرخ سود سپرده‌گذاری در کاهش نرخ تسهیلات بانکی حوزه مسکن تاثیری ندارد برهمین اساس انگیزه متقاضیان خرید مسکن یا انبوه‌سازان را برای خرید و ساختوساز افزایش نمی‌دهد پس نمی‌توان انتظار داشت که سرمایه‌گذاران، سرمایه‌های خود را به سمت بازار مسکن هدایت کنند و بازار مسکن رونق بگیرد.
به گفته فرهادی‌پور، در ایران نرخ تورم و نرخ سود بانکی متناسب با یکدیگر حرکت نمی‌کنند درحالی که اگر سازوکار بازار حکمفرما باشد با کاهش تورم، نرخ سود بانکی نیز افت می‌کند. این کارشناس ارشد مسکن اضافه می‌کند: کاهش 2درصدی، نرخ سود بانکی اگرچه بر خریدوفروش مسکن تاثیری ندارد اما درصورت کاهش مجدد یا تثبیت می‌تواند بر بازار رهن و اجاره تاثیرگذار باشد.
وی اظهار می‌کند: کاهش نرخ سود بانکی می‌تواند موجب افزایش نرخ اجاره‌بها شود، زیرا صاحبخانه‌یی که پیش از این با سپرده‌گذاری هر یک میلیون تومان می‌توانست 25هزار تومان به‌صورت ماهانه دریافت کند در حال حاضر 18هزار تومان از بانک میگیرد و همین موضوع سبب می‌شود که صاحبخانه‌ها به سمت افزایش مبلغ رهن برای جبران کاهش نرخ سود بانکی حرکت کنند. فرهادی‌پور بااشاره به تاثیر کاهش نرخ سود بانکی در افزایش نرخ اجاره مناطق شمالی تهران می‌گوید: در مناطق یک و 3 تهران که نسبت اجاره به قیمت هر متر مربع بیشتر است، فشار تحمیل شده بر مستاجر با این کاهش، افزون‌تر است.
این کارشناس ارشد مسکن در ادامه می‌گوید: بازار مسکن تحت‌تاثیر رکود اقتصاد کلان قرار دارد و تا زمانی که اقتصاد ایران دچار «تناقض خست کینز» است، نمی‌توان شاهد بهبود بازار مسکن بود زیرا انگیزه‌یی برای تولید در صنعت و ساختوساز در مسکن وجود ندارد، زیرا با دچار شدن اقتصاد به این تناقض سرمایه‌گذاران به سمت هدایت سرمایه‌های خود به بازار سرمایه یا پول حرکت می‌کنند.
وی در پایان می‌گوید: در دو، سه سال اخیر بازدهی سرمایه‌گذاری در بانک حدود 20 تا 26درصد بوده اما با رکود حاکم بر بازار مسکن، بازدهی سرمایه در این بازار به 5 تا 6درصد رسیده است.
سود بانکی؛ ما و تجربه جهانی
و بانکها خودشان را با این نرخ بهره به لحاظ عرضه و تقاضا در بازار تطبیق می‌دهند. از جمله مولفه‌هايي كه سياستگذاران پولي براساس آن نرخ بهره را تعيين مي‌كنند، شامل نرخ تورم مورد انتظار، برنامه اقتصادي كشورها و تأثير آن بر مولفه‌ها و متغيرهايي چون اشتغال، تورم، رشد سرمايه‌گذاري يا وضعيت رونق يا ركود اقتصادي مي‌شوند. به‌طور طبيعي درصورتي كه بانكي با مازاد منابع مواجه شود و تقاضايي براي اخذ تسهيلات از اين منابع وجود نداشته باشد، بانك مركزي از طريق دخالت مؤثر و استفاده از ابزارهاي در اختيار خود اقدام به خريد اوراق خزانه مي‌كند، در مقابل اگر بانك مركزي ببيند تقاضا در بازار پولي در حال افزايش است، متناسب با سياست‌هاي كلان اقتصادي براي جلوگيري از ايجاد عدم‌تعادل و ركود اقدام به تزريق نقدينگي خواهد كرد تا تعادل به بازار پولي برگردد و كسري و خلأ ايجاد شده در بازار پول جبران شود.
اما در ايران به‌دليل در اختيار نبودن برخي ابزارها و سياست‌هاي مبتني بر رقابت، تنها مبناي تعيين نرخ بهره بانكي نرخ تورم خواهد بود و چالش جدي در بازار پول ايران وجود دارد كه بر سر راه تعادل در عرضه و تقاضا بر سر پول اختلال ايجاد مي‌كند. البته نبايد از نظر دور داشت در كشورهاي ديگر بازار غيرمتشكل پولي و يا بازار سياه پول وجود ندارد و به رسميت شناخته نمي‌شود.اما در ايران بازار سياه و موسسات مالي غير مجاز وجود دارند و به همين دليل با آزادسازي بازار پولي به‌دليل تنگناي اعتباري بانك‌ها و انباشت تقاضا براي وام، شاهد شكل‌گيري فساد در اخذ تسهيلات خواهيم بود.
برخي با گرفتن تسهيلات از شبكه بانكي با نرخ مصوب و استفاده از آن در بازار آزاد و سياه، سود بيشتري به‌دست مي‌آورند چرا كه متقاضيان تسهيلات وقتي مشاهده كنند به بازار رسمي به تقاضاي آنها جواب نمي‌دهد، به سمت بازار غيررسمي مي‌روند. با درنظر گرفتن كاهش دست‌كم 40درصدي قدرت وام‌دهي بانك‌هاي ايران به سبب منجمد شدن منابع آنها از طريق انباشت مطالبات معوق، آزادسازي نرخ بهره و واگذار كردن آن به بازار، بدون ايجاد بسترهاي لازم و اصلاح ساختار پولي و بانكي باعث اختلال و خرابي بازار رسمي پول مي‌شود كه فساد را تشديد مي‌كند.
به همين علت صيانت از پايداري سپرده‌هاي مردم نزد بازار رسمي و شبكه بانكي ايران ضرورت خواهد بود، در غيراين صورت مشتريان طالب دريافت نرخ سود متناسب با نرخ بازار خواهند شد و بديهي است كه بانك‌ها از پرداخت تسهيلات براي سرمايه‌گذاري در فعاليت‌هاي با بازده پايين‌تر از آنچه به سپرده‌گذاران متعهد شده‌اند، خودداري مي‌كنند.
اجرای بسته جدید نرخ سود آغاز شد | ۴ تغییر مهم در جدول سود بانکها
مهر نوشت: نرخ جدید سود بانکی از شنبه اول اسفندماه در پی توافق مدیران بانکی و مصوبه شورای پول و اعتبار برای سپردههای یکساله به ۱۸ درصد، نرخ سود تسهیلات عقود مبادله‌ای به ۲۰ درصد و عقود مشارکتی به ۲۲ درصد کاهش می‌یابد.
پیش از این نرخ سود سپردههای یک ساله ۲۰ درصد، نرخ سود تسهیلات عقود مبادله‌ای ۲۱ درصد و نرخ سود عقود مشارکتی ۲۴ درصد بود. در عین حال نرخ سود سه ماهه حداکثر ۱۰ درصد خواهد شد.
تصمیم شورای پول و اعتبار برای کاهش نرخ سود بانکی پس از ماه‌ها مقاومت بانک مرکزی در مقابل کاهش نرخ سود بانکی در شرایط فعلی صورت گرفت؛ این اقدام در پی حضور رئیس جمهور در جلسه روز شنبه 24 بهمن‌ماه هفته گذشته مجمع عمومی سالیانه بانک مرکزی و هشدار درباره عدم کاهش نرخ سود بانکی انجام شد.
این در حالی است پیش از تصویب شورای پول و اعتبار، مدیران عامل بانک‌های دولتی، خصوصی و موسسات اعتباری در شنبه هفته گذشته برای کاهش نرخ سود بانکی توافق کردند و بر اساس تصمیمات آنها قرار بود از ابتدای اسفندماه (امروز شنبه) حداقل نرخ سود سپردههای بانکی (روزشمار) به کمتر از ۱۰ درصد و حداکثر نرخ سود (سالانه) به کمتر از ۱۸ درصد کاهش یابد.
بنابراین شورای پول و اعتبار در جلسه روز سه‌شنبه گذشته خود تصمیم اخیر بانکها و موسسات اعتباری در زمینه تعدیل نرخهای سود علی‌الحساب سپرده بانکی به حداکثر ۱۸ درصد برای سپردههای یکساله و حداکثر ۱۰ درصد برای سپردههای کوتاه‌مدت کمتر از سه ماه را تایید و تصویب کرد. در همین حال، اعضای این شورا ساماندهی نرخهای سود علی‌الحساب و اجرای دقیق‌تر قانون عملیات بانکی بدون ربا و نظارت بانک مرکزی بر حسن اجرای آن را خواستار شدند.
همچنین در جزئیات مصوبه شورا آمده است: حداکثر نرخ سود تسهیلات عقود غیرمشارکتی بانکها و موسسات اعتباری معادل ۲۰ درصد و سقف نرخ سود مورد انتظار عقود مشارکتی هنگام عقد قرارداد بین بانکها و موسسات اعتباری و مشتری، معادل ۲۲ درصد تعیین شد. اعطای تسهیلات در چارچوب عقود مشارکتی با نرخ سود بالاتر از سقف تعیین شده نیز منوط به ارایه طرح توجیهی لازم توسط بانکها و موسسات اعتباری و تایید آن از سوی بانک مرکزی است.
واکنش دولت به منتقدان کاهش سود بانکی
شنبه گذشته، حسن روحاني، رئيس جمهور در مجمع عمومي بانك مركزي خواستار كاهش نرخ سود بانكي با ابزارهاي اقتصادي شده بود كه همان روز بانك‌ها در يك توافق به اين نتيجه رسيدند كه نرخ سود سپرده‌ها را 2واحد درصد كاهش دهند. توافقي كه روز سه‌شنبه هفته گذشته به تأييد شوراي پول و اعتبار رسيد و اين شورا تأكيد كرد: افزون بر كاهش سود سپرده‌ها، سود تسهيلات هم بايد از ابتداي اسفندماه كم شود. به اين ترتيب از اول اسفند نرخ سود وام بانكي از 24 به 22 و نرخ سود سپرده‌ها از 20 به 18 درصد كاهش يافت.
علي طيب‌نيا، وزير اقتصاد و عضو شوراي پول و اعتبار در پاسخ به سؤال همشهري درباره شايبه تباني بانك‌ها و كاهش دستوري نرخ سود بانكي اظهار كرد: من هميشه گفته‌ام و خواهم گفت با كاهش دستوري نرخ سود بانكي مخالف هستيم، كاهش دستوري يعني اينكه يك عده‌اي در جلسه‌اي بنشينند و بدون توجه به متقضيات و شرايط اقتصادي درباره نرخ سود تصميم بگيرند و آن را ابلاغ كنند آنهم درحالي‌كه بخش واقعي اقتصاد در شرايطي باشد و نرخ سود را متفاوت با اين شرايط تعيين كنند. به گفته وي، وقتي نرخ سود در بخش واقعي اقتصاد كاهش يافته و نرخ سود اسمي به‌دليل كاهش تورم كم شده است اما در بازار پول نرخ سود كاهش نمي‌يابد، نشان مي‌دهد كه نرخ سود متناسب با شرايط واقعي اقتصاد نيست و توليدكنندگان حاضر نيستند و نمي‌توانند سود بالاي تسهيلات را پرداخت كنند.
طيب‌نيا تأكيد كرد در اين وضعيت هم وام‌گيرندگان ناراضي هستند چرا كه نرخ سود تسهيلات با بازدهي اقتصادي همخواني ندارد و هم بانك‌ها ناراضي هستند بنابراين كاهش نرخ سود مورد نظر سيستم بانكي كشور، فعالان اقتصادي و هم توصيه اكيد اقتصاددانان و دولت بوده است.وي تصريح كرد: در اين شرايط بانك‌ها دور هم جمع مي‌شوند و خواسته خودشان را بيان مي‌كنند. اين كار آنها تباني نيست. آن تباني كه مردود است و شوراي رقابت به آن رسيدگي مي‌كند، وقتي است كه فعالان اقتصادي دور هم جمع مي‌شوند و به‌صورت انحصاري اقدام به افزايش قيمت مي‌كنند.
وزير اقتصاد افزود: نكته مهم اين است كه در ابتدا شرايط لازم براي كاهش نرخ سود (كاهش نرخ سود در بازار بين بانكي) فراهم شدو بعد شوراي پول و اعتبار به كاهش نرخ سود رأي داد. اما اگر ما به اين نتيجه مي‌رسيديم كه تصميمي مي‌گيريم كه در عمل امكان اجراي آن وجود ندارد، اين تصميم‌گيري را انجام نمي‌داديم. طيب‌نيا تأكيد كرد: تمركز دولت در دو سال گذشته درخصوص نرخ سود به اين موضوع معطوف بود كه دلايل چسبندگي نرخ بالاي سود بانكي را شناسايي و درصدد رفع آن برآيد كه يكي از دلايل اصلي آن اضافه تقاضا براي دريافت تسهيلات به نسبت منابع قابل وام‌دهي و انجماد منابع بانكي به سبب مطالبات غيرجاري بانك‌ها و بدهي‌هاي دولت، محدوديت سرمايه بانك‌ها بود.
وي افزود: در ابتدا برنامه‌ريزي كرديم اين تنگناها را رفع و قدرت وام‌دهي بانك‌ها را افزايش دهيم و بانك مركزي با دخالت در بازار بين بانكي نرخ سود اين بازار را كاهش دهد و وقتي شرايط مناسب در بازارها ايجاد شد، اقدام به كاهش نرخ سود شود. وزير اقتصاد يكي از دلايل چسبندگي در نرخ سود بالاي بانكي را وجود مؤسسات مالي و اعتباري غيرمجاز و فعاليت غيرمنضبط در بازار پول اعلام و تأكيد كرد: خوشبختانه امروز در شرايط بهتري نسبت به دو سال گذشته قرار داريم، برخي غيرمجازها ساماندهي و برخي حذف شدند و الان مشكل به مؤسسات اعتباري داراي مجوز اما غيرمنضبطي است كه ممكن است نرخ سود مصوب را رعايت نكنند كه با نظارت همزمان مردم و بانك مركزي اين مؤسسات هم تمكين خواهند كرد.به گفته وي در آينده شاهد كاهش نرخ ذخيره قانوني نيز خواهيم بود و اين، زمينه كاهش نرخ سود را فراهم مي‌كند. وي افزود: در ماه‌هاي آينده، سياست كاهش نرخ سود ادامه مي‌يابد به‌طوري كه در اوايل سال آينده دوباره با بررسي وضعيت بازار، تصميم‌هاي جديد در اين زمينه گرفته خواهد شد.
- هشدار راغفر
در اين حال، حسين راغفر، اقتصاددان با بيان اينكه كاهش نرخ سود زماني مؤثر است كه تمام بانك‌ها و مؤسسات اين مصوبه را اجرايي كنند، هشدار داد: در غيراين صورت اگر نرخ‌هاي بالاتري به سپرده‌گذاران پرداخت شود، فراهم كردن تسهيلات با مشكل مواجه مي‌شود و پول قابل‌توجهي جذب اين مؤسسات متخلف مي‌شود. وي افزود: هر چه نرخ سود سپرده‌هاي بانكي كاهش پيدا كند، امكان دسترسي بنگاه‌هاي كوچك و متوسط به تسهيلات بانكي افزايش مي‌يابد. به گفته وي، سياست‌هاي بانك مركزي بايد طوري باشد كه امكان تخلف را از برخي از مؤسسات بگيرد. راغفر افزود: اگر تورم كاهش پيدا كند سود بانكي نيز كاسته مي‌شود و فرصت براي تغيير جهت جريان نقدينگي از سپرده‌هاي بانكي به سرمايه‌گذاري در صنعت پديد مي‌آيد.
- بانك‌ها حرف‌شنوي ندارند
حيدر مستخدمين حسيني از معاونان اسبق بانك مركزي در گفت‌وگو با همشهري مي‌گويد: روش انتخابي بانك مركزي در 2سال گذشته به‌گونه‌اي بوده كه به جاي كاهش نرخ سود بانكي با شيوه دستوري مستقيم، نظر بانك‌ها را جلب كند و نرخ سود سپرده‌ها با نظر آنها به‌تدريج و به‌صورت پايدار كاهش يابد تا شائبه دستوري بودن نرخ سود ايجاد نشود. وي مي‌افزايد: در ارتباط با شائبه عدم‌تمكين بانك‌ها در برابر بانك مركزي براي كاهش سود سپرده‌ها و نگرفتن سود بالاتر از وام‌گيرندگان اينكه بانك‌ها از بانك مركزي حرف‌شنوي ندارند و بانك‌ها احساس مي‌كنند درصورتي كه بخواهند به‌نظر بانك مركزي عمل كنند با مشكلات حاد و بحران مواجه مي‌شوند.
تاثیر کاهش نرخ سود بانکی بر بازار مسکن
آیا کاهش نرخ سود بانکها می‌تواند بر بازار مسکن اثر بگذارد؟ این سوالی است که برخی از مشاوران املاک در نقاط مختلف تهران به آن پاسخ دادند.
چند روز گذشته شورای پول و اعتبار، نرخ سود سپردههای یکساله را به 18 درصد کاهش داد؛ نرخ سودی که بالا بودن آن بر اساس گفته برخی از کارشناسان، یکی از مهم‌ترین عامل‌های ایجاد رکود در بازار مسکن به شمار می‌رود؛ اما آیا این کاهش، می‌تواند اثری بر بازار مسکن بگذارد؟ این سوالی است که برخی از مشاوران املاک در نقاط مختلف تهران به آن پاسخ دادند.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از اقتصاد، یکی از مشاوران املاک در شمال تهران گفت: کاهش نرخ سود بانکی، به طور 100 در صد سبب ایجاد رونق در بازار مسکن می‌شود، چرا که بسیاری از سرمایه‌گذاران در بخش ساختوساز تاکنون پول خود را در بانک گذاشته بودند و بدون هیچ گونه زحمتی معادل 27 تا 28 درصد سود دریافت می‌کردند، هر چند که نرخ سود اسمی بانکها معادل 22 درصد است اما من کسانی را می‌شناسم که بیشتر از این حرف‌ها از بانک سود می‌گرفتند.
یکی دیگر از مشاوران املاک در غرب تهران بیان کرد: مسلماً با کاهش نرخ سود بانکی، سرمایه‌ها به سمت بازارهای دیگر کشانده می‌شود و از آنجا که بسیاری از سرمایه‌های بلوکه شده در بانک، مربوط به سرمایه آن دسته از سرمایه‌گذاران بخش ساخت و ساز بوده است که ترجیح می‌دادند بدون زحمت سود دریافت کنند؛ در نتیجه دوباره سرمایه‌ها به سمت ساخت و ساز کشیده می‌شود و زمانی که ساخت و ساز شروع شود، عرضه و تقاضا به نسبت درآمد مردم بالا می‌رود.
مشاور املاک دیگری در جنوب تهران درباره کاهش نرخ سود بانکی گفت: از آنجا که یکی از مهم‌ترین دلایل رکود بازار مسکن، بالا بودن نرخ سود بانکی بود، در نتیجه مهم‌ترین عاملی که می‌تواند وضعیت را بهبود بخشد، همین کاهش نرخ سود است، چرا که به این ترتیب نرخ سود تسهیلات بانکی نیز پایین می‌آید و مردم استقبال بیشتری از وام‌های بانکی نیز می‌کنند.
فروش آپارتمان های اداری و واحدهای تجاری در خیابان آزادی تهران _ بصورت نقد و اقساط https://sites.google.com/site/farasazehgostar/
عضو شوید
عضویت سریع
آمار
وب سایت:
آمار مطالب
آمار بازدید
